Вниманию инвесторов предлагается девелоперский проект - строительства жилых объектов в курортных рекреациях с возможностью их коммерческого использования владельцами. Речь идет об интеграции в формате: проект – застройка – управление недвижимостью.

 

Инвестиции в строительство индивидуальных домов и коттеджей

 

Портал «МИР КВАРТИР» оценили результаты 2015 года рынок «вторички» в 60 городах и Московской области. Только в  16 городах наблюдался рост стоимости, а в остальных падение, и здесь "чемпионом" стал Магнитогорск, а вот пятерку лидеров роста возглавил Краснодар +9.9% и Сочи +7,1 %, далее следуют Калининград, Владимир и Ульяновск, а рост в Москве только 1%  

Таким образом, вторичный рынок Краснодара и Сочи демонстрирует наибольший рост в 2015 году, при общем спаде в большинстве регионов.  

 

Почему инвестировать надо в Сочи? 

 

1.Преимущества проекта

 

К началу олимпийских игр стоимость недвижимости в Сочи сравнялась со стоимостью в большинстве европейских столиц: 3 500 - 4 000 долларов за квадратный метр. Сегодня стоимость одного квадратного метра составляет 1 200 - 2 000 долларов. По стоимости аренды коммерческих и жилых помещений, Сочи занимает 3-4 место в России. В 2015 году Сочи занял второе место после Краснодара по росту стоимости недвижимости + 7.2%, всего же недвижимость выросла в только в 7 городах, в том числе в Москве и Санкт Петербурге менее чем на 1%.

 

Драйверы роста стоимости недвижимости в Сочи:

 

• Сочи единственное место в мире, где можно позагорать на пляже, а через 35 минут кататься уже на лыжах в самых высоких горах Европы. Эта опция недостижима нигде.

 

• До распада СССР черноморские и балтийские морские курорты России имели протяженность около 2 500 км. В настоящее время осталось 100 км. на холодном Балтийском море и 300 км. на теплом Черном море, где 140 км. занимает город Сочи. К этому можно прибавить Крым, но так же как и Серный Кипр, его, вряд ли можно рассматривать как перспективный инвестиционный проект, тем более что за два года, с момента его аннексии ни российские компании, не тем более иностранные, ничего в него не инвестировали. Кроме того полуостров Крым имеет плохую инфраструктуру, дорогостоящую логистику  и огромные проблемы с энергетикой и пресной водой.

 

• Девальвация рубля остановила поток туристов из России в Турцию, Египет, Тунис и ОАЭ, а так же в страны Евросоюза. По разным данным этот туристический поток составлял не менее 10-12 миллионов человек. Таким образом, имеется большой потенциал роста спроса на гостиницы на традиционных курортах России.

 

• Из-за девальвации рубля уже год наблюдается бурный рост потока туристов из Европы, Китая, Индии и арабских стран - не менее 30% в 2015 году. Если будут приняты решения о смягчении, а возможно и отмене въездных туристических виз, то поток может возрасти многократно. Кроме того, из-за роста этнической напряженности в ЕС, уже наблюдаются настроения у части эмигрантов из России, вернуться на родину или переждать континентальную баквардацию в России.

 

• Объем строительства снизился только в 2015 году на 40%. При условии снятия санкций и стабилизации экономической ситуации рынок и цены начнут расти. Тем более, что потенциал неудовлетворенного спроса на жилую недвижимость в несколько раз превосходит все развитые страны. Другими словами, этот источник роста сегодня не доступен ни в  ЕС ни в США, но имеется в изобилии в России, что может и стать основным драйвером роста экономики. 

 

• Сочи занимает второе место в России, из числа семи городов, в которых стоимость недвижимости растет, а не падает. Так рост стоимости недвижимости в Сочи в 2015 году составил более 7.2%. А  по стоимости аренды коммерческих и жилых помещений Сочи занимает 3-4 место в России.

 

• Вся недвижимость, что была построена к олимпийским играм - не отвечает по своему качеству запросам покупателей, качество отвратительное, поэтому неизбежен процесс перехода в качество. Уже сегодня качественные квартиры и апартаменты на рынке продаются сравнительно быстро.

 

• Стоимость рабочей силы, транспорта энергии в валютном исчислении снизилась почти в два раза, что позволяет строить с затратами в 1.5 раза ниже чем 2014 году. Себестоимость строительства сегодня не превышает 500 долларов для объектов эконом класса и 800 долларов для элитных объектов.

 

• Население России стремительно стареет и состоятельные старики, а их достаточно много, перебираются из русской зимы к теплому морю, этот демографический процесс продлится несколько десятков лет.

 

• В 2015 году в Сочи прошел официальный этап автомобильных гонок Формулы 1, который иногда привлекает более 1 миллиона туристов на 7-10 дней, значительная часть которых включит город в планы посещения в зимнее и летнее время.

 

• С 2010 года в России действует запрет на игорный бизнес, но в ноябре 2015 года правительство декларировало разрешение на единственную в европейской части игорную зону в горном районе Сочи – Красной поляне. Вторая игорная зона находится в 12 000 км. от Москвы на берегу Тихого океана в Владивостоке, а проект игорной зоны на Азове остановлен.

 

• На депозитных счетах банков хранятся сбережения граждан в размере около 20 триллионов рублей, что почти в три раза превышает все золотовалютные резервы России. Поэтому любое неосторожное действие правительства или центрального банка вынесут на рынок огромное количество денег. Так как 90% населения умеют хранить деньги только в банке или вкладывают их в автомобили и недвижимость – взрывной рост стоимости неизбежен. Кроме того падение курса рубля при одновременном обвале фондового рынка заставит национальных инвесторов искать «тихие гавани», которыми для многих могут быть только активы в России, а недвижимость будет лидером.  

 

• Сочи обладает непревзойденными конкурентными преимуществами перед всеми горнолыжными курортами Европы за счет того, что в Альпах, Пиренеях и Карпатах  уже более 10 лет наблюдается дефицит снега из-за всеобщего потепления. За счет большей высоты гор, по сравнению Европой, снег в районе олимпийских трасс сохраняется до мая месяца, а на вершинах лежит круглый год. Уже сегодня, не смотря на санкции, до 20% горнолыжников приезжают из европейских стран. При более благоприятных политических условиях и организации игорной зоны, поток может вырасти в несколько раз. 

 

2.Оценка рисков проекта

 

Главным риском является возможное падение стоимости нефти до 10-15 долларов за баррель, что девальвирует рубль на 40-60% от текущего уровня. В этом случае:

 

• Неблагоприятная конъектура рынка может усилить процесс банкротства банков, в том числе и из-за того, что на их балансе имеются значительные портфели недвижимости в качестве активов и залогов. Кратковременный выход на рынок этих портфелей из-за банкротства банков может спровоцировать краткосрочное падение стоимости недвижимости до 40%. Временной период, когда нефть будет стоить 15-20 долларов, не превысит 6-12 месяцев и приведет к эффекту роста с низкой базой, который, как правило, сопровождается взрывным ростом перепроданных активов. Так как недвижимость всегда страдает больше всех, то она и станет бенефициаром роста, в том числе за счет продолжительного периода сокращения объемов строительства.

• Банкротство банка контрагента данного проекта можно исключить за счет размещения средств на счетах «Сбербанка» или дочках иностранных баков, таких как RAIFFEISEN BANK INTERNATIONAL AG. Все расчеты с подрядчиками будут вестись либо через эти банки, либо посредствам безотзывного аккредитива.

• Снижение потребительского спроса на недвижимость в связи с падением доходов населения. Это очень серьезный риск, но он касается жилых объектов эконом класса, так как высокая инфляция - это налог на бедных. А вот турбулентность в банковской сфере подталкивает обеспеченные слои населения к размещению средств вне банковского сектора и прежде всего в недвижимости. Так сложилось исторически, что капитал и сбережения в России большая часть населения рассчитывает в квадратных метрах, а фондовый рынок практически не привлекает сбережения населения.

 

 

Опыт дефолта России в 1998 году и кризиса 2008-2009 годов показал, что период острой фазы стагнации не превышает двух лет, один из которых - 2015 год уже позади. Но ситуация острого кризиса в экономике России является благоприятным периодом для входа в новые проекты, что заметно по росту фондовых индексов в России в национальной валюте на бирже ММВБ, которые уже вернулись на докризисный уровень 2008 года. Стоимость фондового рынка в иностранной валюте на бирже РТС еще ниже уровня 2008 года, но глубина его падения значительно меньше, чем в кризис 2008-2009 годах. Стоит заметить, что в 2008-2009 годах рубль девальвировался не более чем на 10%, а за последние 1.5 лет он опустился с уровня 32 рубля за доллар США, до 84 рублей – на 260%. Все это характеризует достаточный запас прочности экономики.

Других рисков проекта я не вижу, да и перечисленные риски затронут в основном промышленные и депрессивные регионы России. Поэтому текущий момент является уникальным для инвестиций, которые могут принести не просто прибыль, но и сверхприбыль.

 

3.Краткая оценка экономических форматов проекта

 

С конца 2015 года подбираются участки на побережье и в горах, площадь под застройку самая разная – от 400 м² до 4000 м², главное требование к участку это его высокая привлекательность, с точки зрения месторасположения. Цена наиболее перспективных участков земли находится на уровне

100 – 200 долларов за м².

В зависимости от размера инвестиций, а так же для диверсификации рисков возможны следующие форматы бизнеса:

 

• Несколько небольших многофункциональных  объектов (гостиницы или апартаменты с ресторанами) с оригинальным архитектурными решениями  на побережье и в горах. Площадь отдельного блока до 300 м², количество номеров до 20-ти , апартаментов до 6-ти, количество блоков с инфраструктурой на участке  4 - 6. Окупаемость объектов при сдаче в аренду 5 лет, стоимость же в качестве объектов недвижимости уже на стадии окончания строительства вырастет в 1.5 раза, а через 5 лет уже в несколько раз. Проектная группа формируется за 10-15 дней, готовность проекта 60 дней, строительство 6-9 месяцев.

 

Требуемые инвестиции от 60 000 000 рублей

 

• Гостиница с тепличным подсобным хозяйством на основе быстромонтируемых модульных зданий, которые могут быть перемещены после окончания летнего сезона и начала «высокого сезона» в горы на Красную поляну. Данный формат предполагает создание комплекса для «сельского туризма», который никак не представлен в Сочи, но стремительно набирает обороты в мире. Кроме туристической части, круглогодичное производство, к примеру, огурцов, позволяет получать с 1 Га до 300 тонн готовой продукции за счет того, что Сочи является городом с наибольшим количеством солнечных дней в году. Себестоимость выращивания огурцов не превышает 5-10 рублей за кг. Для справки, оптовая цена турецких огурцов не ниже 50 рублей на условиях DDP или DAP Новороссийск.

Стоимость тепличного комплекса не более 6 тысяч рублей за м², стоимость одного гостиничного блока с двумя номерами по 14 метров от 600 000 до 800 000 рублей. Участок может располагаться в удалении от моря на 2-4 км, что снизит стоимость до 20-30 долларов за м². К примеру два равноценных участка 0.3 Га с прекрасным видом стоят при удаленности от моря 1500 метров 40 млн. рублей, а участок на 2000 метров выше стоит уже 7 млн. рублей.

Проект окупается за 4 года при площади теплиц 2000 м². и количестве модулей 15 единиц.

 

Требуемые инвестиции от 30 000 000 рублей.

 

 

• Строительство высотного дома для постоянного проживания площадью 8000 – 12000 м². Участок находится в самом центре старого Сочи в 300-400 метров от пляжа с видом на море, порт, пляжи и горы. Средняя себестоимость строительства квадратного метра квартиры класса бизнес, включая стоимость земли, составляет 1200 долларов  за м². Стоимость реализации готового жилья без отделки от 2000 долларов.  Проект уже есть. 

 

Требуемые инвестиции от 120 000 000 рублей.

 

 

• Строительство отеля на Красной Поляне  площадью 3750 м², проект уже готов. Расчетная окупаемость отеля 5 лет, стоимость отеля как объекта недвижимости через 5 лет вырастет в несколько раз.

 

Требуемые инвестиции до 200 000 000 рублей.

 

Опытные строители знают, что фундамент лучше закладывать при первых заморозках, а строить при начале таяния снегов. Все остальные, а их большинство, делают наоборот, а в результате возводят стены уже на перегретом рынке. Большинство, удачных, в коммерческом смысле домов, я начинал строить именно в тот момент, когда рынок замораживался. 

 

Подробности и расчеты по запросу

 

Надеемся на внимание к данному проекту со стороны инвесторов